Gezamenlijke zoektocht haalt gebiedsontwikkeling Lelycentre uit impasse

Dit artikel verscheen in Stadswerk 05/2018 – Magazine voor professionals op het gebied van de leefomgeving.

Het oude centrum van Lelystad is hard toe aan een transformatie. Daar zijn alle betrokkenen het al langer over eens. Toch liepen de gesprekken hierover in 2016 helemaal vast. Begin dit jaar stemde de gemeenteraad alsnog in met een nieuwe gebiedsvisie. Wat gebeurde er in de tussentijd?

Eind jaren ’60 verrezen in het centrum van het gloednieuwe Lelystad de eerste winkels en kantoren. Met de ontwikkeling van de stad verhuisde het centrum de afgelopen jaren langzaam naar elders en begon het oorspronkelijke stadscentrum – Lelycentre genaamd – te verloederen. “Hier kwam het vertrek van een groot aantal werkplekken van de Rijksoverheid bij”, vertelt Janneke van Eerde namens de gemeente. “Op een gegeven moment stond van alle kantoorgebouwen de helft leeg.”

In 2006 benaderde Peter Krol een van de gebouweigenaren met een suggestie. Met zijn bedrijf ReBuild.nu levert Krol advies op het gebied van leegstaand vastgoed. In dit geval zag hij goede kansen voor arbeidsmigrantenhuisvesting. “Toen we hiervoor een vergunning aanvroegen kozen andere eigenaren ook voor herbestemming”, vertel Krol. “Logisch, want door herbestemming kunnen dit soort panden flink in waarde stijgen.”

Voor de gemeente was die toenemende interesse aanleiding om even pas op de plaats te maken. De ideeën die werden ingediend gingen vrijwel allemaal over sociale huur; eenzijdigheid lag op de loer. “De gemeenteraad vroeg ons een nieuw plan te maken”, vertelt Van Eerde. “Zij stonden positief tegenover transformatie, maar wilden dichtbij de woonvisie blijven.” De ‘chirurgische ingrepen’ die de Raad voor ogen had botsten al snel met de plannen van de eigenaren. “We hebben hierover nog wel een aantal gesprekken gevoerd, maar door verschillen van inzichten liepen die al snel vast.”

Breder kijken
Het telefoontje van Adri Dorrestein kwam dan ook precies op het goede moment. Als expert versnellen (zie kader) adviseerde hij samen met collega Jos Feijtel om de betrokken partijen met een andere insteek aan tafel te zetten. “In diverse sessie hebben we hen gezamenlijk laten nadenken over ambities en haalbaarheid”, legt hij uit. “Belangrijk was om breder te kijken dan alleen de eigen belangen. We hebben een onafhankelijke voorzitter van adviesbureau Stec Groep aangesteld en de eigenaren uitgedaagd om zelf met een integraal voorstel te komen.”

Voor Van Eerde was dit een goed uitgangspunt. “Door deze nieuwe benadering konden we als gemeente in onze eigen rol blijven, en als deelnemer aan de sessies onze ideeën inbrengen, zoals de eigenaren dat ook konden. In brainstorms en met stiften en schetsblokken in de aanslag zijn we ons gaan afvragen: wat zou buiten alle bestaande plannen het beste zijn voor het gebied? Dan kijk je niet alleen naar specifieke panden en bestemmingen, maar bijvoorbeeld ook naar dat ene park aan het einde van de straat, en hoe je daar voor de omgeving optimaal gebruik van kunt maken.”

Ook Krol kijkt positief terug op de sessies. “In een tweegesprek kom je al snel tegenover elkaar te staan en moet je direct reageren; tijdens een creatief proces heb je meer tijd om ideeën te laten bezinken. Hierbij is het wel belangrijk om niet om de hete brij heen te draaien. Als je verandering wilt, moet je dingen bespreekbaar kunnen maken.”

Belang inhoudelijke kennis
Naast de gemeente en de gebouweigenaren, werd een aantal sessies ook bijgewoond door onder meer de Rijksbouwmeester en een stedenbouwkundige. “Alle partijen brachten hun eigen ideeën en expertise in”, legt Dorrestein uit. “Naast kennis over woontrends, kun je bijvoorbeeld ook veel leren van ervaringen in andere regio’s. Ook al heeft iedere gemeente zijn eigen problematiek, eerdere nota’s of oplossingen kunnen belangrijke inzichten geven.”


Beeld Lelycentre – De witte gebouwen komen voor transformatie in aanmerking.

Een voorbeeld hiervan is het parkeerbeleid, licht Van Eerde toe. “Lelystad heeft hiervoor nog beleid met vast omkaderde normen; per huis gaan we uit van anderhalve parkeerplek. Tijdens een workshop van de Rijksbouwmeester leerden we dat zo’n gemiddelde lang niet altijd realistisch is. Bijvoorbeeld door de opkomst van deelauto’s.” Een ander bespreekpunt was de uitbreiding van Lelystad Airport, een thema dat gelijk opliep met de discussies rondom het stadscentrum. “Het vliegveld zorgt voor extra bedrijvigheid en arbeidsplekken”, weet Van Eerde. “En daarmee voor een toenemende behoefte aan startersappartementen.”


Noorderwagenplein – Herontwikkeling naar 112 microwoningen

Uiteindelijk zagen de gebouweigenaren in dat ze hoe dan ook moesten gaan bewegen; het gebied vroeg om een goede balans in het woonaanbod. De doorbraak kwam toen een van hen een wijziging doorvoerde in zijn bouwplan. In plaats van alleen maar kleinschalige huurappartementen te maken, besloot deze partij ook op sociale koop in te zetten en bovendien een stuk nieuwbouw te realiseren. “Het haalde de angel uit het probleem”, denkt Krol. “Het nieuwe plan vertegenwoordigde een hogere vastgoedwaarde, maar ook een groter woonvolume en een betere focus op de doelgroep.”

Volgende stappen
Toen gemeente en eigenaren eenmaal overeenstemming hadden bereikt over een nieuwe gebiedsvisie, moest dat eerst nog langs de gemeenteraad. Die ging begin dit jaar akkoord. Parallel met de wijziging van het bestemmingsplan, werkt de gemeente op dit moment aan een definitief uitvoeringsplan. “Er zijn nog best wat aandachtspunten”, zegt Van Eerde. “Er ligt bijvoorbeeld nog een motie over het parkeerbeleid en ook de huisvesting van arbeidsmigranten blijft een aandachtspunt. Ook als we hiervoor straks meerdere aanbieders hebben, willen we als gemeente grip kunnen houden.” Hoewel er dus nog werk aan de winkel is, is Van Eerde tevreden met wat er samen met de eigenaren bereikt is. “Zeker als ik terugdenk aan de eerste gesprekken. Toen ging het er soms best heftig aan toe.”

Maerlant – Nieuwbouw van 183 woningen

Die wrijving die moest worden overwonnen, kwam vooral voort uit historie en persoonlijke verstandhoudingen, denkt Dorrestein. “Daar moet je aandacht aan besteden. Als expertteam proberen we hierbij vooral de smeerolie te zijn en helpen we de urgentie te benoemen. Vaak komen partijen er dan achter dat ze uiteindelijk dezelfde doelen nastreven.” Dat laatste erkent ook Krol. “Een goed parkeeraanbod en veiligheid op straat zijn bijvoorbeeld gezamenlijke belangen. Dat soort aspecten zijn voor een geïnteresseerde projectontwikkelaar niet minder belangrijk dan voor een gemeente.”

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *