Samenwerken is noodzakelijk in strijd tegen winkelleegstand

Leegstand – “Stadscentra hebben het moeilijk. De leegstand in winkelgebieden neemt toe. Winkelgebieden hebben te maken met een ‘perfect storm’ aan veranderingen. Een slechte ondernemer wijt de teloorgang aan die veranderingen, een goede ondernemer ziet kansen. Want die zijn er wel degelijk.” Dat zegt Peter Krol, van ReBuild.nu.

Dit artikel is eerder verschenen in de Innovatiecatalogus 2015 van Stedebouw&Architectuur.

Krol transformeert leegstaande kantoren en leegstaande winkelpanden tot andere ruimtes, die meer aansluiten bij de wensen van deze tijd en de ondernemers van deze tijd. Hij pleit voor omdenken in retailvastgoed – nu het nog kan.

Waarom gaat het mis met traditionele winkelcentra?
“Toenemende internetaankopen door de consument, hoge huren, de economische recessie, betaald parkeren, een nieuw winkelcentrum aan de rand van de stad, gemeenten die niet investeren in het winkelgebied, ziedaar enkele oorzaken van winkelleegstand die Nederlandse binnensteden teistert.”

leegstand winkelstraat leegstand winkelstraat

De praktijk van vandaag: leegstand en verloedering van de winkelstraat.

Hoe het tij keren?
“De detailhandel is belangrijk voor de economie. Met een omzet van circa 96 miljard euro. Retail is de grootste particuliere werkgever van 11 procent van de Nederlanders. Winkeliers, eigenaren van panden in centra en gemeenten moeten de handen ineenslaan. De tijd dat je als individuele winkelier het tij kon keren, is voorbij.”

Wat doe je dan samen?
“De verandering begint bij het besef dat mensen niet meer naar een centrum gaan voor winkelen alleen. Doel is ontmoeting, vermaak – mensen willen een ‘experience’ die je thuis achter de computer niet vindt. Winkeliers spelen daarop in, bijvoorbeeld door evenementen te organiseren. Noem het de festivalisering van het winkelgebied. Verrast worden en zelf verrassen. Met voor elk winkelgebied een eigen identiteit en een beleving, en daarbij passende activiteiten, om jouw doelgroep te bereiken. Een evenement creëert identiteit.”

Is dat voldoende?
“Winkeliers moeten investeren in een langdurige relatie met hun klant, dat spreekt voor zich. Niet alleen door het assortiment in de winkel, of door advies, maar ook door het faciliteren van wat men op internet vindt. Over een paar jaar gaat 90 procent van de aankopen online. De klant doet dat thuis, onderweg of in een fysieke winkel – de retailer moet dat faciliteren inclusief de logistiek (bezorging). Een stap in die richting is bijvoorbeeld dat retailers in een gebied een gezamenlijke webshop en en app initiëren. Een kleine investering die zich dubbel en dwars uitbetaalt.”

Eigenaren van winkelpanden – veranderen die mee?
“Real estate moet investeren in een langdurige relatie met huurders. Dat doe je niet door voor elke vierkante meter de hoofdprijs te vragen, dat doe je niet door het pand naast dat van je huurder langdurig leeg te laten staan, en dat doe je niet door je potentiële huurders een stoffige ruimte te laten zien en dat is het dan. De eigenaar moet met de huurder meedenken, helpen bij de inrichting, een kassasysteem aanbieden, een online webshop faciliteren. En vraag een omzet gerelateerde huur (over de online en fysieke aankopen). Nog een taak voor vastgoed: voorkom een desolate aanblik van leegstaande panden in de winkelstraat. Hang (thema)posters voor de ramen, biedt ruimte aan kunstenaars, creëer shop-in-shops of pop-ups.”

Heb je voorbeelden van steden waar winkelleegstand op een innovatieve manier is tegengegaan?
“Mooi voorbeeld op pandniveau is de designstore De Hubshop in Rotterdam. Een shop-in-shop op het gebied van design en ambachtelijke producten. Een samenwerking met meer dan 50 ontwerpers en ondernemers, die één of meerdere schappen in de winkel huren. Een exploitant verzorgt de verkoop. De wisselwinkel in de Van der Pekstraat in Amsterdam Noord is ook een mooi voorbeeld. Een startende ondernemer, die eerst vanuit zijn eigen tuin fietsen repareerde, krijgt de gelegenheid om een half jaar te laten zien dat hij voldoende klanten trekt om te kunnen verhuizen naar een definitieve winkelruimte. Een minder bekende samenwerking is in Almere-Buiten. De stakeholders zoals de gemeente Almere, de winkeliersvereniging en de eigenaar (via CBRE) hebben de handen ineen geslagen in de aanpak van het centrum. Een duidelijke visie, de huiskamer van Almere-Buiten, is neergezet, er vindt regelmatig overleg plaats met alle stakeholders, kunstzinnige initiatieven worden gefaciliteerd en de aanpak resulteerde in een verlaging van de parkeertarieven.”

Wat zijn wat jou betreft in deze en andere casuïstiek de succesfactoren? De innovaties?
”Twee fundamentele routes dienen te worden ingezet om de winkelleegstand aan te pakken. Ten eerste: het verlagen van toetredingsdrempels tot de winkelmarkt. Het moet voor ondernemend ingestelde mensen veel eenvoudiger worden om een winkel te starten. De verhuurstructuur en regelbrij moet drastisch worden aangepakt. Ten tweede: vernieuwing. Naast merkgebaseerde winkelketens en budgetformules is er in de winkelstraat nog steeds ruimte voor vernieuwende (zelfstandig) ondernemers. Het voordeel is dat juist deze groep van verrassende modewinkels, designshops en speciaal- en ambachtszaken de winkelstraat aantrekkelijk maakt. Ik ben er van overtuigd dat zodra de winkelier de technologie omarmt en de online kanalen (de webshop) verbindt met zijn kassa in de winkel en het werk niet overlaat aan duurbetaalde adviseurs, maar slimme connecties maakt in de stad, de leegstand afneemt. Ik verwacht dat, ondanks dat het project ‘Het Nieuwe Winkelen’ in meerdere steden onder druk staat, ‘Het Nieuwe Winkelen 2.0’ succesvol gaat worden.”

Je hebt zelf een innovatie ontwikkeld, FlexStorez. Kun je dit concept kort toelichten?
“Een zelfstandig ondernemer is geen aannemer, noch een ICT-specialist. Hij wil eenvoudig een winkel kunnen betrekken en zich geen zorgen maken over de inrichting, een kassasysteem, webshop en de afwerking van de muren en vloeren. Hij begint iets, maar weet niet hoe zijn winkel er over vijf jaar bij staat. Waarom dan wel werken met huurcontracten van 5+5 jaar? In de wereld van de kantorenverhuur is het al heel gewoon dat flexibiliteit en zaken zoals receptie, meubilair, catering en vergaderfaciliteiten al geregeld zijn. Een bedrijfsverzamelgebouw is steeds meer een hotel waarin je een ruimte per uur, dag of maand huurt. Waarom gebeurt dat niet in de winkelmarkt? Ik wil met FlexStorez een tussenschakel zijn tussen eigenaren van panden en geïnteresseerde ondernemers. Door namens de eigenaar nieuwe huurders een afgewerkte winkel aan te bieden, geen casco, een flexibele huurtermijn en een klantgerichte vierkante meterprijs, en de eigenaar op die manier werk uit handen te nemen. Dat verhoogt ten slotte de kans op succes en biedt eigenaren van panden dus meer zekerheid en toekomstperspectief. FlexStorez biedt winkelruimte aan die klaar is voor gebruik. Wij plakken logo en QR-codes op de winkel en verwelkomen de winkelier in ons netwerk van on-en-offline winkeliers. Want ja, wij ondersteunen ook met de start van een online winkel als men die nog niet heeft.”

Kader
In 2014 is de leegstand opgelopen tot 8,7 procent van het totale winkeloppervlakte. Onder invloed van waardedalingen en afschrijvingen wordt de leegstaand van vastgoed goedkoper. Maar daarmee wordt het voor eigenaren ook aantrekkelijker winkelpanden te herbestemmen of de huur aan te passen aan de marktomstandigheden, oftewel naar beneden toe bij te stellen. Zodra eigenaren kiezen voor cashflow in plaats van afwaardering verwacht ik een afnemende winkelleegstand. Dit proces zal binnen twee jaar gaan plaatsvinden.”

Bron: http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl2151-Leegstand-winkels.html?i=36-177

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *